Vadovai keičiasi, vanduo bėga: kai NT rinkos „rokiruotės“ tampa fasadu, už kurio džiūsta tik vystytojų sąžinė

Paskelbta: 2026-09-26

Dirbtiniu intelektu sukurta simbolinė redakcinė iliustracija: kairėje – Marius Karpavičius, dešinėje – Robertas Balašaitis. Iliustracija vaizduoja straipsnyje aptariamą „Citus“ ir „Omberg“ garantinės priežiūros specialistų rokiruotę bei neišspręstų statybos defektų temą. Tai nėra dokumentinė konkretaus įvykio nuotrauka.

Autorius: Evaldas Jablonskas.

Gražios vizualizacijos, iki blizgesio nušlifuotos pardavimų vadybininkų šypsenos ir greitai tirpstantys kvadratiniai metrai. Tokiu ritmu Lietuvos nekilnojamojo turto vystytojai gyvena tol, kol pasirašoma paskutinė notarinė sutartis.

Tačiau pasibaigus pirkimo–pardavimo fejerverkams prasideda visai kitas spektaklis – garantinės priežiūros tragikomedija, kurioje pagrindinį vaidmenį dažnai atlieka ne greitai pašalintas statybos defektas, o laiškai, pažadai, terminai ir vis nauji atsakingi asmenys.

Šįkart kalba eina apie „Citus“ ir „Omberg“ – du gerai žinomus NT rinkos vardus, kuriuos sujungė iškalbinga garantinės priežiūros specialistų rokiruotė.

Iki 2025 metų rudens su vieno iš „Citus“ projektų garantiniais klausimais dirbęs Robertas Balašaitis vėliau perėjo į „Omberg“. Tuo tarpu jo funkcijas „Citus“ perėmė iš „Omberg“ atėjęs Marius Karpavičius.

2025 m. lapkričio 5 d. Marius Karpavičius raštu informavo, kad perėmė iki tol Roberto vykdytas funkcijas.

Formaliai – specialistų judėjimas tarp konkuruojančių bendrovių.

Gyventojui ši kėdžių muzika atrodo gerokai absurdiškiau.

Vadovai ir specialistai keičiasi vietomis, el. pašto parašai atsinaujina, pareigos perduodamos, o realybė lieka ta pati:

problemos niekur nesikelia. Jos lieka gyventojams.

Kai garantinis remontas sukuria dar daugiau problemų

Apie kokius trūkumus kalbame?

Ne apie kosmetinį sienos įbrėžimą ar kreivai priklijuotą grindjuostę.

Viename iš „Citus“ projektų ilgą laiką keliami klausimai dėl parkingo užliejimo, hidroizoliacijos, drėgmės, pelėsio, fasadų pažeidimų, vandens patekimo į konstrukcijas ir kitų statybos defektų.

Tai jau ne estetika.

Kai vanduo patenka ten, kur jo neturi būti, kai mirksta apšiltinimo medžiagos ir drėkinamos konstrukcijos, kalbame apie realią žalą pastatui ir jo ilgaamžiškumui. Ir tai ne pirmas atvejis, kai „Citus“ garantinė priežiūra labiau priminė ne problemų sprendimą, o gėdingą nekompetencijos paradą.

Štai kaip tuo metu buvo sprendžiama problema Robertui Balašaičiui dirbant „Citus“: kai parkingo sieną ir vėl užliejo vanduo, ant šlapios sienos buvo užtepta tešlą primenanti masė, o Robertas ją iškilmingai pristatė kaip pažangią „kristalinę hidroizoliaciją“, turinčią sustabdyti vandens skverbimąsi.

Atsakingo vadovo profesionalumas čia virto visišku farsu. Skambėjo įspūdingai, bet po šiuo „technologiniu šedevru“ slypėjo elementarus negebėjimas tvarkytis su statybos broku.

Rezultatas? Po maždaug metų šis Roberto „stebuklas“ tiesiog atsiklijavo, suaižėjo ir plokštėmis nukrito nuo sienos ant betono.

Vanduo, žinoma, niekur nedingo – nes fizikos dėsnių „tešlos tepimas“ ant sienos nepakeičia.

Štai ir visas garantinio vadovo profesionalumas viename vaizde: kai nesugebi išspręsti problemos iš esmės, belieka užtepti kosmetinį sluoksnį, iškilmingai pažadėti stebuklą ir laukti, kol po metų viskas nuvirs.

„Kristalinė hidroizoliacija“ nukrito. Vadovo kompetencija – taip pat. O vanduo – ne.

Ir dabar tokius „stebuklus“ Robertas galės sėkmingai tęsti jau „Omberg“ stovykloje – tik gyventojams nuo to ne lengviau: kai problemos ne sprendžiamos, o užtepamos „stebuklingais“ tepalais, keičiasi tik įmonės pavadinimas, o požiūris lieka tas pats.

Keičiasi įmonės pavadinimas ant vizitinės kortelės.

Požiūris į garantinę priežiūrą – gerokai sunkiau.

Būtent tokioje situacijoje „Citus“ garantinė priežiūra turėtų parodyti, ko iš tikrųjų verta vystytojo deklaruojama atsakomybė.

Tačiau 2026 metų rugsėjį viename iš „Citus“ projektų garantiniai darbai virto absurdo teatru.

Ieškant parkingo hidroizoliacijos problemos buvo atkasta viena vieta. Darbų metu hidroizoliacija buvo pažeista, o atkasta vieta palikta atvira ir neuždengta.

Po stipraus ir ilgalaikio lietaus vanduo pradėjo veržtis per mūrinę sieną, mirkyti apšiltinimo medžiagas, drėkinti betoną ir patekti į parkingo zoną.

Kitaip tariant, procesas, kurio tikslas turėjo būti pašalinti defektą, situaciją padarė dar blogesnę.

Ir čia kyla labai paprastas klausimas:

kokia garantijos vertė, jeigu po garantinių darbų gyventojui tenka stebėti dar didesnį vandens patekimą?

Korespondencijos skyrius vietoj statybinės atsakomybės

Didieji NT vystytojai mėgsta kalbėti apie kokybę, klientų patirtį, atsakomybę ir ilgalaikius santykius.

Tačiau tikroji įmonės kultūra atsiskleidžia ne reklaminėje brošiūroje.

Ji atsiskleidžia tada, kai pradeda bėgti vanduo.

Kai atsiranda pelėsis.

Kai drėksta konstrukcijos.

Kai gyventojui reikia ne dar vieno pažado, o realaus remonto.

Viena didžiausių garantinės priežiūros problemų yra ta, kad ji primena ne statybos problemų šalinimo padalinį, o gerai organizuotą korespondencijos skyrių.

Laiškai persiunčiami.

Terminai nustatomi.

Terminai perkeliami.

Pažadai atnaujinami.

Atsakingi asmenys keičiasi.

Gyventojas gauna vis naują informaciją apie procesą.

Tik pats defektas lieka.

O juk garantinės priežiūros logika turėtų būti primityviai paprasta:

defektas nustatytas – defektas pašalintas.

Visa kita gyventojui tėra administracinis triukšmas.

Kai „problemos valdymas“ tampa svarbesnis už jos išsprendimą

Būtent čia „Citus“ ir „Omberg“ garantinės priežiūros specialistų rokiruotė tampa įdomesnė nei paprastas darbovietės pakeitimas.

Tie patys žmonės juda tarp didžiųjų NT vystytojų.

Ta pati rinka.

Ta pati profesinė aplinka.

Panaši terminologija.

Panašūs procesai.

Ir kartu – tie patys gyventojų nusiskundimai dėl ilgai sprendžiamų defektų, nesibaigiančių susirašinėjimų ir sudėtingo kelio iki realaus rezultato.

Tai savaime neįrodo jokių slaptų susitarimų tarp bendrovių.

Tačiau tai kelia kur kas svarbesnį klausimą:

ar Lietuvos NT rinkoje nesusiformavo garantinės priežiūros kultūra, kurioje problema pirmiausia administruojama, o ne sprendžiama?

Kai darbuotojas gali per trumpą laiką persėsti iš vieno didžiojo vystytojo kėdės į kitą, o gyventojas metų metus negali atsikratyti vandens savo name, kontrastas tampa pernelyg ryškus, kad jo nepastebėtum.

Butas parduodamas greitai. Defektai – gerokai lėčiau

Pardavimo etape NT rinka veikia pavydėtinai efektyviai.

Profesionalios vizualizacijos.

Gražūs projektų pavadinimai.

Reklaminiai šūkiai apie gyvenimo kokybę.

Pardavimo vadybininkai.

Virtualūs turai.

Notaras.

Raktai.

Šampanas.

Tačiau garantiniame etape tas pats efektyvumas kažkur išgaruoja.

Staiga atsiranda rangovai, ekspertai, papildomi vertinimai, atsakomybės ribos, interpretacijos, nauji terminai ir nesibaigiančios elektroninių laiškų grandinės.

Butas gali būti parduotas labai greitai.

O vienas statybos defektas gali keliauti iš vieno atsakingo žmogaus elektroninio pašto dėžutės į kitą mėnesius ar metus.

Čia ir slypi vienas didžiausių šios rinkos paradoksų.

Pirkimo metu žmogui parduodamas ne tik butas.

Jam parduodamas ir pažadas, kad jeigu kažkas bus padaryta blogai, vystytojas už tai prisiims atsakomybę.

Garantija nėra dovana gyventojui.

Tai nėra geros valios gestas.

Ir tikrai nėra malonė.

Tai yra vystytojo atsakomybės dalis.

Vadovai gali keistis. Atsakomybė – ne

Robertui išėjus iš „Citus“, defektai kartu su juo neišėjo.

Mariui atėjus iš „Omberg“, jie savaime neišnyko.

Rytoj gali pasikeisti dar vienas vadovas, projekto koordinatorius ar garantinės priežiūros specialistas.

Tačiau gyventojui tai neturi būti jo problema.

Įmonė turi institucinę atmintį.

Įmonė turi sutartinius ir garantinius įsipareigojimus.

Įmonė turi atsakomybę už savo pastatytą objektą.

Todėl gyventojas neturi kiekvienam naujam žmogui iš naujo aiškinti kelių metų defekto istorijos taip, tarsi problema būtų atsiradusi vakar.

Ir būtent todėl tokios rokiruotės tampa simboliškos.

Žmonės juda.

Pareigos keičiasi.

Vizitinės kortelės perspausdinamos.

O vanduo bėga.

Kai fasadas gražus tik reklamoje

NT vystytojai daug investuoja į fasadą – tiesiogine ir perkeltine prasme.

Gražus projektas.

Graži interneto svetainė.

Gražios vizualizacijos.

Gražios vertybės.

Gražios kalbos apie kokybę.

Tačiau tikroji įmonės reputacija prasideda ne tada, kai klientas pasirašo sutartį.

Ji prasideda tada, kai po dvejų metų jis parašo:

„Pas mane bėga vanduo.“

Ir nuo tos akimirkos visos rinkodaros deklaracijos tampa labai lengvai patikrinamos.

Ar įmonė problemą išsprendžia?

Ar ją administruoja?

Ar taiso?

Ar aiškina?

Ar prisiima atsakomybę?

Ar ieško, kam ją perduoti?

Būtent garantinė priežiūra yra tikrasis NT vystytojo kokybės egzaminas.

Kai po metų gyventojas vis dar rodo tą pačią šlapią sieną, jokie reklaminiai šūkiai apie kokybę nebėra labai įtikinami.

„Citus“, „Omberg“ ir klausimas, kuris lieka gyventojui

„Citus“, „Omberg“, garantinė priežiūra, hidroizoliacija ir statybos defektai šiame kontekste nėra atskiros temos.

Jos susijungia į vieną labai paprastą klausimą:

kas realiai atsako tada, kai pardavimo etapas jau seniai baigtas?

Nes būtent tada prasideda tikrasis išbandymas.

Ne pardavimo skyriaus.

Ne reklamos agentūros.

Ne gražių vizualizacijų kūrėjų.

O pačios įmonės.

Vadovai keičiasi, vanduo bėga

„Citus“ ir „Omberg“ specialistų rokiruotė pati savaime būtų tik NT rinkos personalo naujiena.

Tačiau šalia realių ir ilgai neišspręstų statybos problemų ji tampa taiklia visos sistemos metafora.

Vadovai keičiasi.

Įmonės keičiasi.

Pareigos keičiasi.

El. pašto adresai keičiasi.

O defektai – ne.

Kai vanduo bėga per sieną, visi korporatyviniai pasiteisinimai subliūkšta greičiau nei prasta hidroizoliacija.

Ir čia yra visa šios istorijos esmė:

kol NT rinkoje taip lengvai keičiasi atsakingi žmonės, gyventojai turi vis garsiau klausti, kodėl taip sunkiai keičiasi pati garantinės priežiūros kokybė.

Nes iš viso šio proceso džiūsta ne sienos.

Džiūsta tik vystytojų sąžinė.

„Citus“ ir „Omberg“ pozicija

Prieš publikaciją buvo kreiptasi ir į „Citus“, ir į „Omberg“, suteikiant abiem bendrovėms galimybę pateikti savo poziciją dėl šiame straipsnyje keliamų klausimų.

2026 m. rugsėjo 19 d. „Citus“ buvo išsiųstas prašymas pateikti bendrovės ir Mariaus Karpavičiaus poziciją, o „Omberg“ – bendrovės ir Roberto Balašaičio poziciją. Atsakymų buvo prašoma iki 2026 m. rugsėjo 24 d. 12:00 val.

Iki nustatyto termino nei „Citus“, nei „Omberg“ atsakymo nepateikė.

Taigi abi bendrovės turėjo galimybę paaiškinti savo poziciją dėl šiame straipsnyje aptariamų aplinkybių, tačiau pasirinko tylą.

Susiję straipsniai

„Citus“ atsiliepimai ir pirkėjų patirtis: ko tikėtis susidūrus su šiuo NT vystytoju? – apie pirkėjų patirtis ir garantinių defektų šalinimą.

Į elektros skydinę – su skėčiu? Viešas klausimas „Citus“ garantinio skyriaus vadovui Mariui Karpavičiui – apie oficialiame statinio apžiūros akte užfiksuotą vandens patekimą į požeminio parkingo elektros skydinės zoną ir „Citus“ garantinio skyriaus reikalaujamus papildomus „objektyvius“ įrodymus.

Ar verta pirkti butą iš „Citus“? Viešas klausimas Mindaugui Vanagui dėl užliejamo požeminio parkingo – apie nuo 2023 metų fiksuojamą vandens patekimą į „Citus“ projekto požeminį parkingą ir viešą klausimą „Citus“ įkūrėjui Mindaugui Vanagui.

„Citus“ garantija: kai po garantinių darbų atsiranda nauja žala – apie parkingo defektus, garantinių darbų eigą ir po jų atsiradusią naują žalą.

Grįžti į ciklo puslapį